บอร์ดใหม่สั่งรถไฟตีตราโฉนดที่ดินทั่วประเทศ 2.3 แสนไร่ จัดกลุ่มตามศักยภาพทำเล “สูง-กลาง-ต่ำ” ดึงเอกชนเช่ายาว 30-50 ปีพัฒนาโครงการ หวังสร้างรายได้ปลดหนี้ 1.3 แสนล้าน คัดที่ดิน 15 แปลงเด็ด 4 ภาค ทั้งเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงและรถไฟทางคู่เปิดประมูล ประเดิมพลิกหน้าดินสถานีบางซื่อ ย่าน กม.11 หลักสี่ รังสิต ผุดศูนย์การค้า สำนักงาน ที่อยู่อาศัยเกรดเอยันผู้มีรายได้น้อย โมเดลอสังหาฯแนวรถไฟ – แผนพัฒนาโครงการอสังหาฯแนวรถไฟที่จะมาเป็นรายได้ชดเชยภาระหนี้แสนล้าน ล่าสุดเตรียมนำที่ดินรอบสถานีสายสีแดงและทางคู่เปิดให้เอกชนเช่ายาว ไฮไลต์สถานีหลักสี่ บางซื่อ และ กม.11ยันผู้มีรายได้น้อย

แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า คณะกรรมการ (บอร์ด) รถไฟชุดใหม่ได้เร่งให้ ร.ฟ.ท.นำที่ดินทั่วประเทศที่มีอยู่ประมาณ 230,000 ไร่จัดทำเลขที่โฉนดที่ดินจากปัจจุบันที่ไม่มี รวมถึงแยกแปลงที่ดินเป็นกลุ่มมีมูลค่าสูง กลาง ต่ำ พร้อมกับแนวทางการพัฒนาแต่ละแปลงให้ชัดเจน ก่อนเปิดให้เอกชนเช่าระยะยาว เพื่อลดภาระหนี้สะสมมีอยู่ร่วม 1.3 แสนล้านบาท เนื่องจาก ร.ฟ.ท.มีทรัพย์สินคิดเป็นมูลค่า 6 แสนล้านบาท จะสามารถนำมาพัฒนาหารายได้

“บอร์ดให้รถไฟเร่งบริหารจัดการที่ดินที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเดินทางรถหรือNoncoreมีอยู่กว่า3.6หมื่นไร่ทั่วประเทศบนแนวเส้นทางรถไฟในส่วนที่นอกเหนือจากที่ดินแปลงใหญ่4 แปลงจะเปิดให้เอกชนร่วมลงทุน ได้แก่ สถานีแม่น้ำ ย่าน กม.11 ย่านบางซื่อและมักกะสันที่ยกให้กรมธนารักษ์พัฒนาแลกกับหนี้กว่า 6 หมื่นล้านบาทแล้ว ซึ่งมีบางส่วนจะต้องนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยรองรับผู้มีรายได้น้อยร่วมกับการเคหะฯในรูปแบบบ้านประชารัฐด้วย”

สำหรับที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาร.ฟ.ท.ทำการศึกษาไว้ประมาณ15แห่งได้แก่ในทำเลรถไฟชานเมืองสายสีแดง(บางซื่อ-รังสิต) ที่สถานีกลางบางซื่อแปลง A, B และ C พื้นที่ 193 ไร่ มูลค่าโครงการ 79,500 ล้านบาท จะเริ่มดำเนินการในปี 2561

“แปลง A ใช้เงินก่อสร้าง 10,025 ล้านบาท พัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจ แปลง B จำนวน 23,543 ล้านบาท พัฒนาเป็นศูนย์กลางค้าปลีกและบริการ และแปลง C จำนวน 33,514 ล้านบาท พัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยและศูนย์การค้า เมื่อวันที่ 19 ส.ค.ที่ผ่านมา ทางรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมเร่งให้เปิดประมูลแปลง A เป็นลำดับแรกตามที่รถไฟเสนอแล้ว คาดว่าจะเริ่มดำเนินการได้อย่างเร็วในปีนี้หรือต้นปีหน้า”

ส่วน “ที่ดินย่าน กม.11” พื้นที่ 270.57 ไร่ มูลค่าโครงการ 65,000 ล้านบาท แบ่งการพัฒนาเป็น 6 โซน แยกเป็นโซน A พื้นที่ 88.08 ไร่ เป็นศูนย์แสดงสินค้าและรีเทล ลงทุน 19,994 ล้านบาท โซน B พื้นที่ 30.54 ไร่ พัฒนาเป็นสำนักงานให้เช่าเกรดเอ ลงทุน 12,656 ล้านบาท โซน C พื้นที่ 35.24 ไร่ เป็นสำนักงานให้เช่าเกรดบี ลงทุน 14,156 ล้านบาท

โซน D พื้นที่ 16.30 ไร่ เป็นที่อยู่อาศัยเกรดเอ ลงทุน 8,053 ล้านบาท โซน E พื้นที่ 23.68 ไร่ เป็นที่อยู่อาศัยเกรดบี ลงทุน 8,898 ล้านบาท โซน F พื้นที่ 34.40 ไร่ เป็นบ้านพักรถไฟ และโซน G พื้นที่ 9.22 ไร่เป็นโฮมออฟฟิศ ลงทุน 506 ล้านบาท ด้านผลตอบแทนบริษัทที่ปรึกษาเสนอ 2 ทางเลือก คือ ให้เช่าพัฒนา 50 ปี อยู่ที่ 13,786 ล้านบาท และ 99 ปี อยู่ที่ 21,057 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันทางสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ให้ ร.ฟ.ท.จัดทำข้อมูลเพิ่มเติมเนื่องจากจะต้องทำระบบคมนาคมขนส่งมารองรับด้วย

“สถานีหลักสี่” พื้นที่ 7.2 ไร่ มูลค่าโครงการ 973.35 ล้านบาท มีแนวคิดพัฒนาพื้นที่รอบสถานีเป็นห้างสรรพสินค้า อาคารจอดรถ ขนาด 5 ชั้น โรงแรมสูง 20 ชั้น ศูนย์อาหารชั้นเดียว ลานจอดรถกลางแจ้ง 120 คัน และสร้างสกายวอล์กเชื่อมกับศูนย์การค้าไอทีสแควร์ คาดว่าจะมีรายได้ตลอด 30 ปีอยู่ที่ 491 ล้านบาท

“สถานีรังสิตเก่า” พื้นที่ 8 ไร่ มูลค่าโครงการ 319.71 ล้านบาท พัฒนาเป็นโฮมออฟฟิศ 4-5 ชั้น พาณิชยกรรม สำนักงาน ที่พักอาศัย ลานจอดรถด้านหลังและหอพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย คาดว่าจะมีรายได้จากค่าเช่าตลอด 30 ปีอยู่ที่ 46.88 ล้านบาท

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่าในแนวเส้นทางสายตะวันออกเฉียงเหนือมีสถานีนครราชสีมาพื้นที่ 86.7 ไร่ มูลค่าโครงการ 1,299.12 ล้านบาท พัฒนาเป็นโครงการศูนย์การศึกษาบันเทิง, เนเบอร์ฮูดมอลล์, โรงเรียนนานาชาติ, มินิมอลล์และที่อยู่อาศัย นอกจากนี้มีสถานีปากช่อง พื้นที่ 21.31 ไร่ และสถานีชุมทางบ้านภาชี พื้นที่ 1.1 ไร่

สำหรับเส้นทางสายเหนือ มีที่สถานีพิษณุโลก พื้นที่ 26.4 ไร่ มูลค่าโครงการ 576.56 ล้านบาท พัฒนาเป็นอพาร์ตเมนต์, โรงแรม 5 ดาว, ที่อยู่อาศัย ศูนย์อบรมและสัมมนา, อาคารพาณิชย์, ศูนย์การบันเทิง สถานีนครสวรรค์ พื้นที่ 22.02 ไร่ และสถานีอยุธยา พื้นที่ 2.21 ไร่ พัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมภายในและนอกสถานี

ในเส้นทางสายใต้ มีสถานีหัวหิน พื้นที่ 46.1 ไร่ มูลค่าโครงการ 241.3 ล้านบาท พัฒนาเป็นบูติครีสอร์ต โรงแรม สนามกอล์ฟ พื้นที่รีเทล อาคารพักอาศัย สถานีชะอำ พื้นที่ 25.5 ไร่ สถานีศาลายา พื้นที่ 16.2 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,044.87 ล้านบาท พัฒนาอาคารสำนักงานสูง 12 ชั้น อาคารจอดรถ 500 คัน อาคารที่พักอาอาศัยกึ่งพาณิชยกรรม ห้างสรรพสินค้า คาดว่าจะมีรายได้ค่าเช่าตลอด 30 ปีอยู่ที่ 260 ล้านบาท

และเส้นทางสายตะวันออก มีสถานีฉะเชิงเทรา พื้นที่ 25.4 ไร่ มูลค่าโครงการ 334.28 ล้านบาท พัฒนาเป็นอาคารพักอาศัย สำนักงาน อพาร์ตเมนต์ สปอร์ตคอมเพล็กซ์ และช็อปปิ้งมอลล์และสถานีศรีราชา พื้นที่ 20.72 ไร่

นายวุฒิชาติ กัลยาณมิตร ผู้ว่าการ ร.ฟ.ท. กล่าวว่า ขณะนี้ได้นำแผนการพัฒนาพื้นที่สถานีแม่น้ำ 277 ไร่ ให้กระทรวงคมนาคมพิจารณาแล้ว เพื่อเสนอให้คณะกรรมการ PPP อนุมัติ เนื่องจากโครงการนี้จะเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนรูปแบบ PPP ตาม พ.ร.บ.การให้เอกชนเข้าร่วมลงทุนปี 2556 แบ่งการพัฒนา 5 พื้นที่รูปแบบมิกซ์ยูส มูลค่าโครงการ 88,780 ล้านบาท จะเปิดให้เอกชนเช่าพัฒนา 30 ปี จะเริ่มเปิดประมูลในปี 2560

 

ที่มา ประชาชาติธุรกิจออนไลน์