คนซื้อบ้านอ่วม แบงก์ปิดประตูปล่อยกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่ พลิกเกมใช้แบบ “ลอยตัว” รับเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น “ธนชาต” ปรับยกแผง “กสิกรฯ” กัดฟันใช้แบบผสมเรตคงที่ปีแรกก่อนลอยตัว ส่วน “กรุงศรี” ลอยตัวกลางปีนี้ เผยแบงก์พาณิชย์-แบงก์รัฐอัดโปรโมชั่นดอกเบี้ยคงที่ ทิ้งทวนงานมหกรรมการเงิน

นายสุพจน์ สุขขะเสริมสุข ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายพัฒนาผลิตภัณฑ์สินเชื่อเคหะ ธนาคารธนชาต เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์เศรษฐกิจและทิศทางดอกเบี้ยในตลาดที่เริ่มเข้าสู่ช่วงขาขึ้น ทำให้สถาบันการเงินต้องพิจารณาทบทวนอัตราดอกเบี้ยทั้งเงินฝากและเงินกู้ ที่เห็นชัดเจนคือขณะนี้เริ่มเห็นแบงก์ปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นแบบลอยตัวกันมากขึ้น โดยเฉพาะแบงก์ขนาดกลางขนาดเล็ก จากช่วงก่อนหน้านี้ที่มักจะคิดดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก

หมดยุคกู้ซื้อบ้านดอกเบี้ยคงที่

โดยในส่วนของธนชาต ปัจจุบันปรับเป็นดอกเบี้ยลอยตัวเกือบหมดแล้ว เพราะประเมินว่าดอกเบี้ยเงินกู้ในตลาดจะเริ่มขยับขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 3 นี้เป็นต้นไป

“ดอกเบี้ยต่ำสุดของธนชาตที่เป็นลอยตัวอยู่ที่ 3.4% ถือว่าต่ำกว่าหลายแบงก์ ซึ่งขณะนี้ดอกเบี้ยบ้านทุกแบงก์ส่วนใหญ่ลอยตัวหมดแล้ว ที่เห็นบางรายคิดดอกเบี้ยคงที่อยู่ เพราะเขายังอึดอยู่” นายสุพจน์กล่าว

ทั้งนี้ ไตรมาสแรกที่ผ่านมา ธนชาตมียอดสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ที่ 5,300 ล้านบาทเติบโตราว 19% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน ส่วนใหญ่มาจากสินเชื่อรีไฟแนนซ์ เพราะธนชาตคิดดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ต่ำ เฉลี่ยแค่ 3.29%

สกรีนเข้มก่อนอนุมัติสินเชื่อ

ขณะที่การปล่อยสินเชื่อบ้านให้ลูกค้าใหม่ ขณะนี้ค่อนข้างทำได้ยากขึ้น เนื่องจากผู้กู้ส่วนใหญ่มีความสามารถชำระค่อนข้างจำกัด แบงก์จึงระวังมากขึ้น

นายสุพจน์กล่าวว่า ในปีนี้ธนชาตตั้งเป้าหมายปล่อยสินเชื่อบ้านใหม่เติบโต20% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 2 หมื่นล้านบาทและคาดว่าถึงสิ้นปี สินเชื่อบ้านคงค้างจะปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 1.1 แสนล้านบาท ส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ตั้งเป้าคุมไม่ให้เกิน 4% จากสิ้นไตรมาสแรก NPL อยู่ที่ 3.8-3.9%

กสิกรไทยใช้ ดบ.คงที่ผสมลอยตัว

นายอลงกต บุญมาสุข ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายบริหารพันธมิตรและส่งเสริมการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ปัจจุบันดอกเบี้ยบ้านในตลาดเฉลี่ยอยู่ที่ 4-6% สำหรับธนาคารกสิกรไทยจะคิดอัตรา ดอกเบี้ยแบบผสมผสาน โดยจะคงที่ปีแรกแล้วจึงลอยตัวหลังจากนั้น โดยการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารปีนี้ จะเน้นกลุ่มลูกค้าผู้มีรายได้ประจำ 30,000 บาทขึ้นไป ซึ่งเร็ว ๆ นี้เตรียมออกโปรโมชั่นแก่ลูกค้ากลุ่มนี้ อาจจะให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือผ่อนน้อย เป็นต้น

ขณะที่นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ธนาคารยังคิดอัตราดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่ 3 ปีแรกสำหรับลูกค้าใหม่ แต่ด้วยแนวโน้มดอกเบี้ยที่มีทิศทางขาขึ้นชัดเจน ดังนั้นภายในกลางปีนี้ ธนาคารจะปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เป็นลอยตัว

“เราพยายามยันดอกเบี้ยอยู่ แต่หลังกลางปีไปก็จะปรับดอกเบี้ยเป็นลอยตัวแล้ว ซึ่งตอนนี้ถ้าไปดูในตลาด ส่วนใหญ่จะไม่ได้คงที่ 3 ปีแล้ว ส่วนใหญ่เหลือแค่ 1-2 ปีแรก เพราะทุกคนมองเหมือนกันหมดว่า ดอกเบี้ยขาขึ้นมาแน่” นายณัฐพลกล่าว

ส่วนเป้าหมายสินเชื่อบ้านของธนาคารกรุงศรีฯในปีนี้ จะอยู่ที่ 6 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่มียอดสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่กว่า 5 หมื่นล้านบาท

อัดแคมเปญทิ้งทวนดอกเบี้ยคงที่

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สถาบันการเงินที่เข้าร่วมงาน Money Expo 2561 ระหว่าง 10-13 พฤษภาคม 2561 ที่ อิมแพ็คเมืองทองธานี ได้จัดโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านทั้งดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก และแบบผสมผสานระหว่างดอกเบี้ยคงที่และดอกเบี้ยลอยตัวเช่น ธนาคารทหารไทย (ทีเอ็มบี) ดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก 4.25% ปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR -2.275% เมื่อสมัครพร้อมผลิตภัณฑ์เสริม 3 ประเภท และฟรี 3 ค่าธรรมเนียม ได้แก่ ค่าจดจำนอง 1% ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าประเมิน

ทั้งนี้ โปรโมชั่นสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ที่เป็นแบบผสมผสาน อัตราดอกเบี้ยจะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขพิเศษอย่างการทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) รายได้ของผู้กู้ อาทิ ธนาคารกรุงไทย 1-6 เดือนแรก ดอกเบี้ย 0.52% ต่อปี และเดือนที่ 7-12 อยู่ที่ MRR -4.50% ต่อปี ปีที่ 2 MRR -3.00% ปีที่ 3 MRR -2.75%และปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR -1.50% (ทำประกัน MRTA)ธนาคารกสิกรไทย 1-8 เดือนแรก ดอกเบี้ย 0.60% ต่อปี เดือนที่ 9-12 อยู่ที่ 4.50% ปีที่ 2-3 อยู่ที่ 4.85% ปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR -1.50%

ชี้ลูกค้าแห่รีไฟแนนซ์

ด้านนายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการ ธนาคารออมสิน กล่าวว่าสาเหตุที่แบงก์ปรับเปลี่ยนโปรโมชั่นจากเดิมที่ให้สินเชื่อดอกเบี้ยคงที่มาเป็นแบบลอยตัว มองว่าน่าจะเกิดจากลูกค้าจำนวนมากเมื่อผ่อนชำระครบ 3 ปีจะรีไฟแนนซ์ กลายเป็นภาระของสถาบันการเงินผู้ให้กู้ เพราะช่วง 3 ปีแรก เป็นช่วงที่ทุกแบงก์ขาดทุน จึงเห็นแบงก์ต่าง ๆ มีการปรับกลยุทธ์ทำให้ช่วงโปรโมชั่นค่อย ๆ สั้นลงในส่วนของธนาคารออมสินจะมีดอกเบี้ยคงที่ทั้ง 1 ปี 2 ปี และ 3 ปี รวมถึงมีดอกเบี้ยลอยตัวแต่อัตราต่ำพิเศษ ให้ลูกค้ามีทางเลือกหลากหลาย อย่างที่จัดโปรโมชั่นในงานมันนี่เอ็กซ์โปอยู่ขณะนี้ มีสินเชื่อเคหะกตัญญูดูแลบุพการี ดอกเบี้ยปีแรก 0% ปีที่ 2 = MRR-2.75% ปีที่ 3 = MRR-1.50% ปีที่ 4 = MRR-0.75%เฉลี่ย 4 ปี = 4.00% และสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage)ให้กู้แก่ผู้มีอายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี สูงสุด 10 ล้านบาท ดอกเบี้ยพิเศษ คือ 2 ปีแรก = 0% ปีที่ 3 เป็นต้นไป = MRR-1.00% หรือเฉลี่ย 3 ปี = 2.00% (ดอกเบี้ย MRR ที่ 7.00% ต่อปี)

“เพื่อรองรับแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น จะเห็นแบงก์ปรับขึ้นดอกเบี้ยในช่วงก่อน 3 ปีเล็กน้อย แต่ธนาคารออมสินยังไม่ได้ปรับขึ้นดอกเบี้ย ปีนี้ธนาคารตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อบ้าน 70,000 ล้านบาทเพิ่มสุทธิราว 6% หรือกว่า 1 หมื่นล้านบาท โดยไตรมาสแรกยังปล่อยได้ 1.2-1.3 หมื่นล้านบาท ต่ำกว่าเป้าเล็กน้อย”

ธอส.ตรึงดอกเบี้ยถึงสิ้น มิ.ย.

ส่วนนายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่าธอส.ยังมีโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านให้ลูกค้าเลือกหลายแบบ โดยสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไปก็ยังมีอยู่ เช่น สินเชื่อบ้านดอกเบี้ย 2.89% นาน 3 ปีแรกและสินเชื่อบ้านบุพเพสันนิวาส ดอกเบี้ยคงที่ 3.99% ต่อปี นานถึง 10 ปี สำหรับผู้ที่มีอายุ 50 ปีขึ้นไป เป็นต้น

นายฉัตรชัยกล่าวอีกว่า จากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น ธอส. ซึ่งเป็นแบงก์รัฐ จะตรึงดอกเบี้ยให้นานที่สุด ล่าสุด เพิ่งประชุมผู้บริหารเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา ได้กำหนดว่า จะตรึงดอกเบี้ยบ้านจนถึงสิ้นไตรมาส 2 อย่างแน่นอน

อสังหาฯชี้ไม่กระทบการขาย

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เปิดเผยว่า การปล่อยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัวไม่มีผลกระทบต่อการซื้อบ้านของกลุ่มลูกค้า เนื่องจากธนาคารมีการแข่งขันกันค่อนข้างดุเดือดในการปล่อยสินเชื่อบ้านอยู่แล้ว ทั้งการปรับอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง เพื่อรักษาฐานลูกค้า โดยปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยของลูกค้าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5% และเชื่อว่าดีเวลอปเปอร์โดยรวมน่าจะไม่มีผลเช่นกัน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมี่ยม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตทกล่าวว่า การปล่อยอัตราดอกเบี้ยลอยตัวมีมานานแล้ว ถ้าดอกเบี้ยลอยตัวตั้งแต่ปีแรก ๆ จะส่งสัญญาณการผ่อนคลายของการแข่งขันดอกเบี้ยของสถาบันการเงิน น่าจะเป็นผลดีในระยะยาวกับตลาดอสังหาฯ ทำให้มีเนวโน้มการปฏิเสธสินเชื่อลดลงได้ ถ้าไม่มีการแข่งขันเรื่องดอกเบี้ยสูงเกินไป ซึ่งบริษัทก็ช่วยกลั่นกรองลูกค้าก่อนการขอสินเชื่อ และช่วยดูโปรไฟล์ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ว่ามีคุณสมบัติในการกู้สินเชื่อได้เท่าไร แนะนำการเตรียมตัวก่อนการขอสินเชื่อเพื่อช่วยให้ลูกค้ากู้สินเชื่อผ่านได้

นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและโครงการแนวสูง บมจ.แสนสิริ เปิดเผยว่า ทุกวันนี้ดอกเบี้ยเงินกู้ลอยตัวอยู่แล้ว เพียงแต่ว่าดอกเบี้ยลอยตัวเป็น MLR ซึ่ง MLR จะลบหรือบวกขึ้นอยู่กับทางเศรษฐกิจ ซึ่งบริษัทเคยคำนวณไว้หากอัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น 1% ความสามารถในการผ่อนของลูกค้าก็จะลดลงไป 7% หมายความว่า เงินที่เอาไปผ่อนในแต่ละเดือนจะถูกเอาไปจ่ายเงินดอกเบี้ยแทน ถ้าปรับขึ้นแค่สลึงเดียวคงไม่กระทบต่อการซื้อบ้าน