ไตรมาส 3 ปีที่แล้ว วงการอสังหาริมทรัพย์เซอร์ไพรส์จากดีลซื้อขายที่ดิน “โรงแรมปาร์คนายเลิศ” ของตระกูล “โพธิรัตนังกูร” ทำเลริมถนนวิทยุ พื้นที่เพียง 15 ไร่ แต่มีมูลค่าซื้อขายก้อนใหญ่ถึง 10,800 ล้านบาท

เฉลี่ยราคาออกมาตกไร่ละ 720 ล้านบาท หรือตารางวาละ 1.8 ล้านบาท

ดีลซื้อขายครั้งนั้น ทำให้วงการคอนเฟิร์มว่าราคาที่ดินเมืองไทยแพงเว่อร์จริง ๆ

และข่าวที่เคยหลุดออกมาให้ได้ยินว่า มีบางทำเลเสนอขายถึงตารางวาละ 3 ล้านบาทนั้น “คงเป็นเรื่องจริง”

มาถึงปี 2560 จะเรียกว่า “ปีไก่ทอง” หรือ “ปีไก่ถูกเชือด” ยังไม่รู้

แต่ผ่านไปไม่ถึงไตรมาส มีกระแสว่า ราคาที่ดิน “ใจกลางกรุงเทพฯ” ขยับขึ้นอีกแล้ว และไต่ไปถึงตารางวาละ 5 ล้านบาท จริงหรือนี่ ?

รถไฟฟ้าตัวการปั่น

“ชายนิด อรรถญาณสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ระบุว่า ในวงการมีการเบนช์มาร์ก(ราคาเทียบเคียง) ดีลซื้อขายที่ดินปาร์คนายเลิศเมื่อปี 2559 ตอนนั้นดูเหมือนราคาตลาดพร้อมใจกันขยับขึ้นไปไม่ต่ำกว่า 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา ในทำเลย่านซีบีดีหรือศูนย์กลางธุรกิจ กรุงเทพฯ

มาต้นปีนี้ ดีลการซื้อขายที่ดินที่เหลือของสถานทูตอังกฤษอีก 25 ไร่ย่านเพลินจิต กำลังถูกจับตามองว่า ราคาจะไปจบที่เท่าไหร่ เท่าที่ทราบ อาจอยู่ที่ 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจากเจ้าของที่ดินเมื่อเห็นราคาแปลงใดขยับขึ้นแล้วก็จะหยิบมาเป็น “ราคาตั้งขาย” โดยอัตโนมัติ

“ที่ดินยุคนี้แพงมาก หลายแปลงจับไม่ลง จุดโฟกัสคือแนวรถไฟฟ้าในรัศมี 500 เมตรจากสถานีจะมีราคาพุ่งตลอด เฉลี่ยปีละ 10-20%”

แยกวิทยุ แพงโคตร

ข้อมูลสำรวจของ “สุรเชษฐ กองชีพ” รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) แจงว่า ทำเลซีบีดีของกรุงเทพฯ ได้แก่“เพลินจิต-วิทยุ-ชิดลม” นับเป็นโซนที่มีการปิดดีลซื้อขายที่น่าสนใจมากที่สุด

ประเมินจาก “โซน” ที่มีการซื้อขายจริง จะเห็นว่า “ราคา” ได้ปรับขึ้นมาถึง 2 เท่าตัวในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ เมื่อปี 2549 ดีลซื้อขายที่คนเซอร์ไพรส์ราคามากเป็นของกลุ่มเซ็นทรัลซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษเฉลี่ยตารางวาละ 9 แสนบาท

ล่าสุด กำลังเจรจาซื้อที่ดินแปลงติดกันเพิ่มขึ้น แต่ราคาขยับขึ้นถึงตารางวาละ 2.2 ล้านบาท

บริเวณใกล้เคียงก็มีการซื้อขายราคาแพงไม่แพ้กัน อาทิ ปี 2557 บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน ของตระกูลชินวัตร ซื้อที่ดิน 3 ไร่ย่านชิดลมตารางวาละ 1.9 ล้านบาท

ถอยหลังกลับไปในปี 2553 บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ ซื้อที่ดินย่านเพลินจิต ในราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาท เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียม “โนเบิล เพลินจิต”

เช่นเดียวกับ บมจ.แสนสิริ ที่สวมใจเสือซื้อที่ดินแปลงบริเวณใกล้ ๆ กัน ในตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ทำคอนโดฯ ซูเปอร์แบรนด์ “98 ไวร์เลส”

หลังสวนโผล่วาละ 5 ล้าน

แหล่งข่าวจากวงการพัฒนาที่ดินหลายราย

กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การตรวจสอบราคาที่ดินต้องดูที่มีการซื้อขายเกิดขึ้นจริงหรือไม่ เพราะราคาเสนอขายส่วนใหญ่มักจะตั้งไว้สูง ๆ อาจเผื่อไว้ให้ต่อรอง หรืออาจเป็นเพราะไม่ต้องการขาย จึงตั้งราคาเพื่อตัดรำคาญ คนจะได้ไม่ไปถามซื้อ เป็นต้น

ล่าสุด แหล่งข่าวระดับสูงยืนยันว่า “ทำเลหลังสวน” ซึ่งเหลือที่ดินกรรมสิทธิ์จำนวนน้อยมากนั้น มีการตั้งราคาขายไว้สูงมากถึง 5 ล้านบาทต่อตารางวาจริง

ซึ่งผู้ถือครองกรรมสิทธิ์เป็น “แลนด์ลอร์ด” ตระกูลใหญ่ (ขอสงวนชื่อตามมารยาท) และทำเลในย่านนั้นจะเปลี่ยนมือหรือเป็นที่ดินเช่าเป็นส่วนใหญ่

โดยบอกขายยกแปลงในราคา 5,000 ล้านบาท เป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างขนาด 2 ไร่ครึ่ง หรือ 1,000 ตารางวา เท่ากับตารางวาละ 5 ล้านบาท

ทั้งนี้ทั้งนั้น เมื่อช่วงปลายปี วงการอสังหาริมทรัพย์รับรู้เป็นการทั่วไปว่า “มีเจ้าของที่ดินบางรายเสนอขายที่ดินขนาด 1-2 ไร่ย่านพระราม 4 ตารางวาละ 3 ล้านบาทขาดตัว”

ทำให้วงการต้องเช็กข่าววุ่น ว่าเป็นเพียงราคาเสนอขาย หรือเกิดการซื้อขายจริง

ปรากฏว่า วันนี้ราคาตารางวาละ 3 ล้านบาท ได้เกิดขึ้นจริง ๆ แล้ว โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์กันเรียบร้อย

แต่เป็นการซื้อในทางเทคนิค คือที่ดินแปลงนั้นอยู่ในทำเลทองหล่อ และมีโครงการขนาดใหญ่ที่ไม่มีทางเข้าออกจึงต้องตัดสินใจซื้ออาคารพาณิชย์ 1 ห้อง เพื่อเปิดทาง

“ทำให้เกิดดีลแบบเงียบ ๆ นั่นคือ ที่ดินแค่ 19 ตารางวา ขายกันในราคา 60 ล้านบาท หรือตกตารางวาละ 3.15 ล้านบาท รู้แล้วขนลุก”

ย่านรัชดาฯ “วาละล้าน”

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ภาวะราคาที่ดินแพง ทำให้เจ้าของที่ได้ “บวกราคาเพิ่ม” โดยไม่คำนึงถึงศักยภาพของแปลงที่ดินนั้น ๆ ว่า สามารถนำมาพัฒนาอะไรได้บ้าง

“หรือซื้อไปทำโครงการแล้ว จะขายได้หรือไม่ เพราะถ้าที่ดินแพงมาก ๆ ก็มีผลโดยอัตโนมัติที่ทำให้ราคาที่พักอาศัยพวกบ้านคอนโดฯ ขายแพงขึ้นไปอีกเป็นเงาตามตัว”

สุดท้ายปัญหาตกอยู่ที่ “ผู้บริโภค”

“อย่างเมื่อเร็ว ๆ นี้มีการเสนอขายแปลงที่ดินย่านรัชดาภิเษก เห็นแล้วตกใจมาก บอกขายที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท คงตั้งไว้เป็นราคาให้ต่อรอง หวังฟลุกมากกว่า”

“แต่สำหรับดีเวลอปเปอร์บอกได้เลยว่าราคาวาละ 5 แสนก็จับแทบไม่ลงแล้วเพราะพัฒนาโครงการได้ยากมาก”

ภาพรวมอสังหาฯเมืองไทยยุค 4.0 จึงร้อนแรงไปด้วยราคาที่ดินที่พุ่งปรี๊ด

เป็นราคา “มโน” ที่น่ากลัวสุด ๆ