เคยสงสัยป่ะ ริอยากเป็นนักลงทุนต้องเริ่มต้นจากอะไร

ในวงการนักลงทุนรายย่อยหรือนักลงทุนบุคคล (investor) ว่ากันว่าเขาลงทุนกันอยู่ 3 อย่างหลักๆ คือ หุ้น-ทองคำ-อสังหาริมทรัพย์

หลักการใหญ่ระดับประเทศโดยแบงก์ชาติ (ธนาคารแห่งประเทศไทย) และสถาบันการเงินให้คะแนนว่าการลงทุนในอสังหาฯถือเป็น “การออม” อย่างหนึ่ง เพราะเป็นสินทรัพย์เคลื่อนที่ไม่ได้ ส่วนใหญ่ราคาขึ้นตลอด ยิ่งอยู่ในทำเลทอง ราคาขึ้นเอ๊า ขึ้นเอา

สำหรับคนที่เริ่มสนใจมีข้อมูลมาแชร์พอเป็นหัวเชื้อ โดยต้องไม่ลืมกติกาสากลว่าทุกๆ การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนต้องใช้วิจารณญาณในการตัดสินใจ

ลองมาดูว่าอยากลงทุนอสังหาฯ มีกฎเหล็กอะไรกันบ้างนะคะ

ข้อแรก ตอนยังไม่ควักเงินเราก็เป็นผู้บริโภคธรรมดาๆ แต่พอสวมบทบาทนักลงทุนหมายความว่าเรากำลังสวมบทบาทเป็นผู้ประกอบการอัตโนมัติ ดังนั้น จึงต้องเริ่มต้นด้วยการสร้างจิตใจชนิดหนึ่งขึ้นมา ในที่นี้ขอเรียกว่า “จิตใจผู้ประกอบการ”

กฎเหล็กข้อที่ 2 เมื่อสร้างจิตใจผู้ประกอบการแสดงว่าเราต้องทำใจให้ได้การลงทุนมีโอกาสกำไรและขาดทุน

กฎเหล็กข้อที่ 3 เพื่อสร้างโอกาสให้มีผลกำไรต้องมีตัวช่วยคืออย่าโลภ ห้ามโลภเด็ดขาด นอกจากการลงทุนด้วยความไม่โลภจะเป็นภูมิคุ้มกันที่ดีแล้ว ยังสามารถช่วยให้เราลงทุนได้อย่างยั่งยืนอีกด้วย

กฎเหล็กข้อที่ 4 อสังหาฯมีลักษณะเฉพาะตัวเมื่อซื้อสินค้าไปแล้วต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น ให้สำรวจตัวเองก่อนว่ามีความพร้อมรับโอนและการผ่อนชำระงวดเงินกู้ (กรณีกู้แบงก์) อย่าเล็งผลเลิศ

กฎเหล็กทั้ง 4 ข้อขอเรียกสั้นๆ ว่า “อสังหา 4” เลียนแบบมาจากคอนเซ็ปต์อริยสัจจ์ 4 พรหมวิหาร 4 หลักการตลาด 4 P (price place people promotion) ไม่มีสอนในโลกนี้นะคะ ตั้งชื่อให้กิ๊บเก๋ไปอย่างนั้นเอง

คอนเซ็ปต์นี้ใช้เป็นกฎเหล็กการลงทุนอสังหาฯ ให้กลมกล่อมได้อย่างไรบ้าง

ในชีวิตจริงการลงทุนมีความเสี่ยง การสร้างจิตใจผู้ประกอบการจึงเป็นเรื่องสำคัญเพราะถ้าลงทุนด้วยความไม่โลภ รู้กำลังตัวเองก็จะไม่ลงทุนเกินหน้าตัก เช่น จองซื้อคอนโดฯ พร้อมกัน 5 ห้อง ทั้งที่มีปัญญากู้และผ่อนได้เพียง 2 ห้อง พอถึงเวลาต้องรีบขายใบจองก่อนโอน 3 ห้อง ถ้าขายไม่ได้จะถูกริบเงินดาวน์ แปลว่าโอกาสเสี่ยงสูง (แม้มีคำพูดชวนเคลิ้มว่า high risk high return เสี่ยงสูงกำไรสูงก็ตาม)

กรณีโดนริบเงินดาวน์ 3 ห้องจิตใจย่อมเป็นทุกข์ แต่ถ้าจองซื้อเพียง 2 ห้องเท่าหน้าตักเงินทุนและรายได้ที่มี จิตใจก็เป็นสุขค่ะ

ปัญหามีอยู่ว่าจะรู้ได้อย่างไรมีโอกาสกำไรหรือขาดทุน กับไม่ให้โลภแล้วต้องตั้งต้นยังไงดีล่ะ

หลักคิดมีดังนี้ ให้ตั้งตัวเลขผลตอบแทนการลงทุนในใจ ปกติมักเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากแบงก์ ปัจจุบันต่ำติดดิน 3-6 สลึงบวกลบ คนก็เลยหาทางนำเงินไปลงทุนอย่างอื่นที่ได้ผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก

หลักคิดต่อมา อสังหาฯหากซื้อเพื่อเก็งกำไรมีโอกาสเป็นทุกข์ได้ตลอดเวลา แต่ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่ามีโอกาสเป็นสุขได้มากกว่า คำว่าซื้อเก็งกำไรคือผ่อนเงินดาวน์ไปแล้วต้องรีบขายใบจองก่อนโอนจริง โชคดีก็ได้บวกกำไรแต่ถ้าโชคร้ายมีฟองสบู่หรือโอเวอร์ซัพพลายก็มีสิทธิถูกริบเงินดาวน์เพราะไม่มีปัญญารับโอน

ข้อแนะนำจึงควรซื้อลงทุนปล่อยเช่า สมมุติ อยากได้ผลตอบแทน 5% วิธีคำนวณคร่าวๆ อสังหาฯราคา 1 ล้านบาทเราต้องได้ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ถ้าซื้อ 2 ล้านก็ควรปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท เป็นต้น

และเพื่อให้ปลอดภัยควรสำรวจค่าเช่าในทำเลที่จะไปซื้อ ถ้าอยู่ในเกณฑ์ที่อยากได้การลงทุนก็มีโอกาสทำกำไร มีตัวอย่างมาแล้วว่าบางคนซื้อคอนโดฯให้เช่า แล้วนำค่าเช่ามาเป็นค่าผ่อนเงินกู้ เท่ากับมีคนอื่นมาช่วยผ่อน พอเงินกู้ผ่อนหมดทางแบงก์ก็โอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของเรา

จิตใจผู้ประกอบการยังมีแง่คิดในเรื่องอย่า “กินรวบ” ต้อง “กินแบ่ง”

คำว่ากินรวบหมายความว่าซื้ออสังหาฯแล้วทำเองทุกอย่าง ตั้งราคา-หาผู้เช่า-ทวงเงินเอง วิธีนี้เหนื่อยมาก ลองใช้วิธีกินแบ่งหมายความว่าแบ่งค่าคอมมิสชั่นให้กับนายหน้าตัวแทน สามารถเลือกใช้บริการนายหน้าหรือโบรกเกอร์อิสระได้ เขาจัดการให้เราหมดทุกสิ่งอย่าง

ที่สำคัญเวลาตลาดเช่าเริ่มมีคู่แข่งเยอะโบรกเกอร์อิสระเขามีฐานข้อมูลในมือ สามารถแลกเปลี่ยนหมุนเวียนผู้เช่าทำให้ห้องไม่ว่างได้ แถมถ้าอยากขายก็ติดต่อผู้ซื้อให้อีกต่างหาก อาชีพใครอาชีพมันจริงๆ

สูตรสำเร็จสไตล์อสังหา 4 เชื่อว่าลงทุนแล้วมีโอกาสกำไรมากกว่าขาดทุนค่ะ