ที่ดินจังหวัดชลบุรีราคาพุ่งไร่ละ 100 ล้านบาท และหลังจากที่กลุ่มทุนซีพีที่ประกาศจะสร้างเมืองใหม่ที่ฉะเชิงเทราทำให้ที่ดินราคาปาไปไร่ละ 15 ล้าน ส่วนระยองไม่น้อยหน้าก้าวกระโดดไป 4 เท่าตัว และหลังจากรัฐบาลมีความชัดเจนเรื่องการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ส่งผลให้ความเคลื่อนไหวของราคาที่ดิน ใน 3 จังหวัดคือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยอง มีความคึกคักมากยิ่งขึ้น

เป็นความคึกคักทั้งจากการลงทุนของผู้ประกอบการอุตสาหกรรมและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งการพัฒนาโครงการรถไฟความเร็วสูง (ไฮสปีดเทรน) เชื่อม 3 สนามบิน (อู่ตะเภา-สุวรรณภูมิ-ดอนเมือง) ที่มีผู้รับเหมาทั้งจากไทยและต่างชาติแห่ซื้อซองประมูลมากถึง 31 ราย  ส่งผลให้มีการซื้อขายที่ดินกันอย่างต่อเนื่อง

คุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เล่าให้ฟังว่า นับตั้งแต่มีความชัดเจนของโครงการพบว่า ขณะนี้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉลี่ยกว่า 30-50% โดยเฉพาะใน จ.ชลบุรีพบว่าราคาที่ดินปรับมาตั้งแต่ก่อนการประกาศอีอีซี โดยเฉพาะในอ.ศรีราชา โดยพบว่าปัจจุบันราคาที่ดินที่ติดถนนหลัก (สุขุมวิท) อยู่ที่ประมาณ  80-100 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่ที่ดินติดทะเลราคาอยู่ที่ประมาณไร่ละ 100 ล้านบาท  เนื่องจากในแถบนี้ที่ดินค่อนข้างหายาก เพราะส่วนใหญ่เป็นที่ดินของรัฐ

อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจพบว่า การพัฒนาของพื้นที่ในย่านนี้พบว่าส่วนใหญ่จะเป็นการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเป็นหลัก รองลงมาคือ การพัฒนาโรงแรม เพื่อรองรับนักท่องเที่ยว ซึ่งการพัฒนาโครงการรูปแบบนี้จะมีต่อเนื่องไปจนถึงพัทยา ขณะที่มาทางพื้นที่บ่อวินต่อเนื่องไปยังเขาคันทรง อ.ศรีราชาไปจนถึงท่าจาม อ.หนองใหญ่ นั้นจะเป็นพื้นที่สำหรับการลงทุนในอุตสาหกรรม เนื่องจากยังมีพื้นที่รองรับอีกหลายหมื่นไร่ และราคาที่ดินยังไม่สูงมาก

ส่วนที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ที่ดินบริเวณถนนบางปะกง-ฉะเชิงเทรา ซึ่งทำเป็นมอเตอร์เวย์ ที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ติดถนนใหญ่ เดิมราคาไร่ละไม่เกิน 10 ล้านบาท ปัจจุบันพุ่งขึ้นไปอยู่ที่ 13 – 15  ล้านบาทต่อไร่ แต่หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาซื้อขายจะลดลงไปเล็กน้อย เนื่องจากที่ดินในจังหวัดฉะเชิงเทราส่วนใหญ่อยู่ในเขตผังเมืองพื้นที่สีเขียว (พื้นที่เกษตรกรรม) จึงไม่มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรมมากนัก จะถูกนำมาพัฒนาเป็นเมืองสำหรับพื้นที่ที่อยู่อาศัยมากกว่า โดยเฉพาะในเขตตัวเมือง ครอบคลุมอำเภอเมือง บ้านโพธิ์ และบางคล้า และนิคมพัฒนา ส่วนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางที่เข้าไป คือ บริษัท เอสซี แอทเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ก่อนหน้านี้พัฒนาโครงการแนวราบชิมลางไป 1 โครงการ ซึ่งปรากฏว่าได้รับการตอบรับดี เร็วๆ นี้จึงมีแผนจะเปิดเพิ่มเติม

และที่สำคัญที่สุดคือ กลุ่มทุนซีพีที่ประกาศตัวแรงในการสร้างเมืองใหม่พื้นที่นับหมื่นไร่ที่จังหวัดฉะเชิงเทราด้วย ซึ่งส่วนนี้ต้องดูกันอีกทีว่า เมืองใหม่ที่ว่าจะออกมาในรูปแบบใด

ขณะที่ใน จ.ระยอง ราคาที่ดินได้ก้าวกระโดดเป็น 3-4 เท่า โดยทำเลทองของระยองอยู่ในบริเวณทำเลทางหลวงหมายเลข 36 หรือถนนสายกะทิงลาย–ปลวกเกตุ หรือที่เรียกกันทั่วไป ถนนบายพาสพัทยา–ระยอง  ซึ่งเป็นถนนสายรอง และถนนสายหลักติดถนนสุขุมวิทปัจจุบัน โดยในย่านนี้พบว่าปัจจุบันบริษัทในกลุ่มคุณเจริญ สิริวัฒนภักดี มาซื้อไว้จำนวนมาก โดยคาดว่าจะนำไปสร้างนิคมอุตสาหกรรม

“นอกจากนี้ยังพบว่าในปีที่ผ่านมา กลุ่มนี้ได้เข้าไปซื้อหุ้นบริษัท ดาราฮาร์เบอร์ จำกัด 26 ล้านหุ้น หรือ 65% จาก บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด(มหาชน) และได้สิทธิ์เช่าช่วงที่ดินในศรีราชา รองรับธุรกิจในอนาคต ซึ่งคาดว่าน่าจะมีการพัฒนาเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่พื้นที่กว่าแสนตารางเมตรใน อ.ศรีราชา” คุณภัทรชัย กล่าว

 =รถไฟความเร็วสูงดันสัตหีบ-พื้นที่ต่อเนื่องบูม

หลังจากที่โครงการไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบินมีความคืบหน้ามากขึ้น ได้ทำให้ในอำเภอสัตหีบ จ.ชลบุรี ซึ่งเป็นที่ตั้งของสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา กำลังเป็นที่ต้องการ โดยเฉพาะบริเวณที่ดินติดถนนสุขุมวิท ถนนเส้น 332 หรือเลี่ยงเมืองสัตหีบ แต่ในย่านนี้ที่ดินค่อนข้างหายาก เนื่องจากพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นของทหารเรือ ซึ่งกรมโยธาธิการและผังเมืองได้กำหนดโซนการพัฒนาไว้แล้ว เพื่อรองรับการเป็นเมืองสนามบินและอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง แต่อย่างไรก็ตาม บริเวณรอบฐานทัพสัตหีบนั้นก็ยังพอมีที่ดินที่เป็นของเอกชนบ้าน โดยปัจจุบันพบว่า นักลงทุนจากส่วนกลางและนักลงทุนท้องถิ่นได้ซื้อที่ดินเก็บหลายราย เนื่องจากเป็นทำเลที่ขยายต่อเนื่องมาจากนาจอมเทียน โดยส่วนใหญ่กลุ่มทุนเหล่านี้มีแผนที่จะพัฒนาเป็นโรงแรม และบางส่วนพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม

นอกจากนี้ ยังพบว่าค้าปลีกอย่างบิ๊กซี และกลุ่มปตท.ก็มีการซื้อที่ดินเพื่อรองรับไว้ด้วย โดยบิ๊กซีซื้อที่ดินบริเวณตลาด 700 ไร่ อ.สัตหีบ ขณะที่ปตท.ก็ได้ลงสำรวจพื้นที่เพื่อพัฒนาสถานีบริการน้ำมันขนาดใหญ่บนถนน 331 หรือถนนสายสัตหีบ-เขาหินซ้อน

ส่วนพื้นที่ที่ใกล้กทม. คือ ย่านลาดกระบัง ซึ่งอยู่ใกล้กับสุวรรณภูมิและแอร์พอร์ตลิงค์ เชื่อม 3 จังหวัดอีอีซี นักลงทุนต้องการที่ดินจำนวนมาก แต่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับผังเมือง โดยโซนตะวันออกและหัวสนามบิน เป็นพื้นที่เขียวลาย หรือ ฟลัดเวย์ (ทางระบายน้ำ) ขณะที่พื้นที่สีม่วงสร้างโรงงานอุตสาหกรรม บริเวณฝั่งตะวันออกของวัดศรีวารีน้อย และบริเวณต่อจากมอเตอร์เวย์ออกไปเกือบถึงแปด  ส่วนพื้นที่สีเหลืองที่อยู่อาศัย บริเวณทำเลถนนกิ่งแก้ว บางพลี อ่อนนุช  ซึ่งพื้นที่ที่กล่าวมาทั้งหมด ต้องรอกรุงเทพมหานครประกาศผังเมืองที่ชัดเจนอีกครั้งว่าจะเพิ่มสัดส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดิน (โซน) เพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหนอย่างไร เพื่อรองรับไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบิน

โดยสรุปแล้ว กลุ่มทุนพัฒนาที่ดินจากส่วนกลางหันมาลงทุนในธุรกิจโรงแรมเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในพื้นที่หลัก ระยอง, พัทยา, สัตหีบ, บางเสร่ และศรีราชา เพราะเป็นทำเลเศรษฐกิจใหม่เชื่อมการเดินทาง 3 สนามบินคือ อู่ ตะเภา-สุวรรณภูมิ-ดอนเมือง คาดว่าจะมีทั้งนักลงทุน นักธุรกิจที่เดินทางเข้ามาทำงาน รวมถึงนักท่องเที่ยวเป็นจำนวนมาก โดยทุนใหญ่ที่เข้าไปลงทุนแล้ว อาทิ กลุ่มทีซีซี ลงทุนโรงแรมแมริออท พัทยา, กลุ่มดิเอราวัณ กรุ๊ป, กลุ่มฮาบิแทท กรุ๊ป เป็นต้น

นี่แค่เพียงจุดเริ่มต้นของอีอีซีเท่านั้น ในอนาคตเมื่อโครงการเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบินพัฒนาแล้วเสร็จ เชื่อว่าจะเปิดพื้นที่ใหม่บริเวณสถานีและใกล้เคียงสถานีรถไฟอีกเป็นจำนวนมาก

นั่นหมายถึง การพัฒนาไปสู่ย่านทำเลทอง ที่มีกำลังซื้อมหาศาล!!